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丰台三盘厮杀,谁能胜出?

编者按:本文来自微信公众号:子木聊房,(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪经授权转载

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自古以来,北京都有一个说法,“东富西贵,南贫北贱。”

其实这个说法的应用,也仅限于当初仅有二环的老北京。当经过几十年的野蛮生长,北京逐渐向4环,甚至现在的6环开疆拓土后,俨然形成了不同的城市格局。

东西城因全国最强医院和学校加持,成为北京绝对的资源核心,房价在9-11万/平米之间,住在这里的除了北京土著,就是对教育有执念的“非富即贵”人群。

丰台三盘厮杀,谁能胜出?

(数据来源:贝壳找房)

抛开东西城概念往东走,房价便开始一路下滑,东三环由于大面积的老公房,老破小居多,房价涨幅有限,东面的价值除了国贸CBD,就是通州副中心。向西因为有大山阻挡,过了4环外就是石景山和门头沟,虽说是生态涵养区,但是产业过不去教育资源也缺乏,自然不讨喜,房价也始终郁郁寡欢。

这些年,向北的发展速度无疑是最大的,“北贱华丽转身为北贵”。

高新产业的兴起,再加上中国八大院校延伸出的学区资源,让海淀中关村成为北京的经济支柱,数万人才新贵聚集于此,大浪淘沙。中关村房价达到10万/平米,即使是西北的五环外,房价也能达到7万多/平米。

与此同时,东北方也不甘示弱。阿里入住,再加上韩流等国际化因素,望京成为京城潮流核心,房价在8万/平米左右徘徊。同时首都第一机场也衍生出了中央别墅区等多个富人区,东北6环成为明星、企业主的梦想地。

总的来说,相对于东西北,北京南面总是相对滞后的,始终脱不了“贫”的束缚,尤其早几年走在南四环,满眼都是城乡结合部的落败感。

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然而历史沉沦,北京的南,始终和“城运”无法脱离开来。

这几年当我们提及京津冀城市群战略时,总是一声叹气。常年不见作用,除北京外,京津冀皆是“灯下黑”,这和北京数年来朝北发展的战略,背道而驰。

换句话说,京津冀城市群若想打开局面,城南必须发展起来,只有城南富足,人口才会聚集起来,不断向南延伸,而廊坊、天津等地疏解帝都人口的作用才能逐步体现,进而用人口将整个京津冀地带联系在一起。显然,最近这几年北京市政府想通了这一点。

2018年,新机场概念孕育而生,再加上万亿投资计划,可谓一把火点燃了南城。这几年南城房价大涨,丰台、大兴、亦庄、房山,接连迎来利好,丰台的丽泽商务区、丰台科技园、亦庄开发区等产业新区相继成为桥头堡。购房者蜂拥入市,彻底打开了北京新的格局。

丰台三盘厮杀,谁能胜出?

(数据来源:贝壳找房)

当然这也符合北京一贯的“摊大饼”发展规划,最终,东西南北的价差,都会被消灭。

以上内容是北京南城大背景的演变,希望对南城购房的读者,在售楼处看区位沙盘图之时,心里有一个大体的梗概。接下来我们要研究的,就是近期开盘的南城三处新盘,京投发展的臻御府,和中铁两兄弟:诺德逸府和春风和院。

看这三处新盘,到底谁能更胜一筹。

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臻御府、诺德逸府、春风和院,之所以有探讨性,是因为他们是丰台区域4环内最后的三处限竞房。

在2019年北京已经成交的3.25万套商品房住宅中,五环内成交只有5516套,占市场总比例只有16%,市场绝大部分成交已经集中在六环内外。不仅仅如此,从土地供应看,北京五环内住宅供应将越来越稀缺。

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所以,某种意义上说,这三处盘也是当地购房者最后的福利。

其中臻御府的开发商是京投发展。这个开发商很有性格,给自己的定义是:亚洲轨道物业专家。

京投发展之前开盘的公园悦府和琨御府便是最好的佐证,均临地铁而盖,占尽地理优势,自然有噱头。臻御府自然也是把持着最好的位置,小区门口便是地铁9号线郭公庄站。

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诺德逸府、春风和院是双胞胎,开发商是中铁,中铁背景深厚,在北京拿地较多,盘子扎实,质量有一定的保障。但是诺德逸府、春风和院这两个盘相对臻御府的地理位置,是不讨好的。

距离郭公庄直线距离1.2公里,按实际行走来说,也得10分钟以上了,以800米为单位,属于伪地铁盘,棋差一筹。

当然三者大体位置相差不大,享受的区域配套和环境亮点都是一致的。

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首先是承接丽泽商务区、丰台科技园、金融界商圈、西红门商圈,四大商圈白领的住房需求。

其中丽泽商务区和丰台科技园是丰台的未来,颇为倚重,这几年发展都不错,丽泽对标打造京城第二金融街,4.3公里的地下城将会成为北京未来的地标性商圈。

这几个商圈的人口的购房方向只能向西去门口沟和石景山,向南去大兴、房山。自然丰台区域是第一选择。其中丰台科技园离三个项目最近,和郭公庄仅有一站之隔,开车的路程也在15分钟之内。

其次是商业和医疗。

毕竟是4环内,总部基地商圈,商业和医疗自然是非常成熟的。丰台万达广场、花乡奥莱、宜家家居、万豪酒店、荟聚中心等高端商业配套均分散其左右。

丰台三盘厮杀,谁能胜出?

(区域商业配套图,3为万达广场)

天坛医院、丰台医院、首都医科大学附属北京口腔医院、解放军307医院等多家机构,实力不容小觑。其中2公里外的天坛医院,是全国综合实力排名第五位的三甲医院,也是丰台区第一家大型三甲医院,是亮点。

接下来最重要的就是教育。

在教育层面,丰台是排不上名次的,由2018的数据来看,丰台在城六区里进入优质高中的比率是比较低的,朝丰石是一个级从数据上来看确实优质校比例,比东西城、海淀、要低10个点以上。基本上和朝阳、石景山是一个级别。

而对于这三处新盘来说,丰台从小学到高中的名校均不在板块内。这也是此区域的一大缺陷。不过全龄教育还算齐全,从幼儿园到高中,不愁孩子的上学问题。

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当然三个盘处于同一个区域,比拼周边配套,出入并不大。论其真正的差别还是在项目自身上。

首先我们来看自身配套。臻御府绿化率30%,容积2.86,诺德逸府30%,2.8,春风和院是35%,2.8,三者相差不大,整体宜居性来说,属于市场的中等水平。

在这个层面上,还有购房者有疑虑,因为臻御府属于地铁上盖,是否会遭到轨道噪音污染?这个还得看实际居住效果,据竞投其他盘的业主反映,均没有出现此类状况,开发商给出了相应的预防方案,隔音做的还是相对可以的。

其中的不同之处在于。

臻御府,在西北角约200米处配建了一座社区幼儿园,约3360平米,医疗的话,项目自身也规划了社区卫生服务站,平常有点小毛病在家门口就能就医。最后值得一提的是,项目自身还配有一个7000平的室内体育馆,这个在目前四环的项目里来看只此一家,这点还是不错的。

在此层面上,春风和院和诺德逸府稍逊,在春风和院项目东侧也配建约5000平米的幼儿园,两者共用一处。

06

接下来进入我们最重要的环节,户型甄选。

在臻御府中,分别开放了89—130米的三居和四居产品,限定均价67702元/平。

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(89平米,A户型)

其中A户型,个人感觉很一般。虽说南北通透,但户型南北狭长,通风条件有限。南北进深和面宽比例不协调,自然影响到光照效果。主卧也没有独立卫浴,影响日常起居。且暗卫明厨,明厨正对建筑,采光也有限。次卧进门浪费面积也是居多。总之,毛病一大堆。

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(89平米,B户型)

相对A户型,89平米的B户型可谓是天地之别。B户型方正,南北通透,长面宽短进深,是标准的“眼镜”户型。采光足够,主卧配套独立卫浴,次卫干湿分离,接待客人非常方便。

而且厨房、餐厅和客厅整体方正通透,动线非常合理,空间感也足。值得一提的是,项目在89平有限的空间内,实现了完整的主卧套间设计,独立衣帽间+独立卫生间的设计,让89平米有了高改善的品质。总之来说,户型不错。

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(130平米户型)

130的自然不用多少,户型在89的基础上,通透性更强,毕竟价钱摆在那里。

我们再来看逸府的户型。逸府的户型较多,从61-137平米,给出6套户型,当然61平米的是纯刚需产品,价格为413万一套。小平米的户型讨论其优缺点不现实,但明显61平米的E1要比69平米的D1好的多。

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(61平米,E1户型)

丰台三盘厮杀,谁能胜出?

(69平米,D1户型)

接下来我们看89平米的主流户型,逸府也做出了两个产品。

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(89平米,A2户型)

A2可以说是很糟糕。户型虽方正,南北朝向,然而却是单通透,通风不佳。厨房“镶嵌”在两个卧室之间,没有动静隔离,会影响到日常起居,而且两个卫生间挨着,虽然号称是干湿分离,但是对于次卧来说并不友好。而且次卧采光受限,连单采光都无法做到。此户型可以说是很奇葩。

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(89平米,A1户型)

我们再来看A1。A1的户型品质稍微好一些,南北通透,属于“次眼镜”户型。主卧配独立卫浴,次卫干湿分离。书房采光不错,适合修生养息。然而有一个缺点就是面宽太窄,主采光面积受限,略有瑕疵。

不仅A1户型有面宽太窄的问题,逸府118平米、137平米的户型也有此类问题。

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(137平米户型)

因为春风和院和逸府是双胞胎兄弟,所以户型品质相差无几。其中能拿得出手的是B1和B2户型。它们很受关注。

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(89平米,B1户型)

丰台三盘厮杀,谁能胜出?

(89平米,B2户型)

通过户型图我们也不难看到,该户型南向客厅面宽为6.05米,总面宽达到9.15米,采光面不错。而且这个户型可以根据购房人需求,设置成独立居室或者书房均可。

户型南北通透,较为方正,居住舒适度高,浪费面积少。两者有些细节区别,主要是卫生间方面,B2户型为独卫,B1则是双卫。

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最后再多说几句。

三者价格限价最高67702元/㎡,相对于丰台科技园片区的5.4万/平米,隔壁楼盘的京投银泰万科西华府的64762元/㎡来说,优势其实并不明显。

好在整体三兄弟的位置不错,无论在商圈承接还是商业、医疗配套上,均可圈可点。而且未来随着南城利好不断,周边配套逐渐改善,地段价值会有越发凸显。

在细节上,尤其是社区配套和户型设计,我们可以看到,京投发展的要明显优于中铁的春风和院和逸府。尤其是京投发展的“眼镜”户型,在丰台4环区内可以算得上是稀缺产品。

工作于丽泽商务区或者丰台科技园的购房者,可以酌情关注一下。

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