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最后一个月的悬念,房企终极排位战(上)

2019是未来最好的一年,也是排位赛最激烈的一年。

这一年,房地产市场有望创造16万亿的销售记录。这个行业的蛋糕越来越大,不确定性也越来越多,每个人都在为了“活下去”而加速奔跑,但每个人也都在思考怎么才能“活得更久、活得更好”。就连曾经八方不动的行业前十,也在这一年诞生了“出乎意料”的排列组合。

除了稳居第一的碧桂园、折返第五的保利和常年第八的新城,TOP10的每一个席位上都发生了变化 —— 恒大靠着全国促销完成了抢跑,中海重拳出击挤下绿地重回第六,世茂闷声不响挺进了决赛,孙宏斌则称超越万科只是个“意外”。

告别了弯腰捡钱时代的开发商们,一边高喊着要“活下去”,一边闷声不响地打起了终极排位赛:突进、防守、超越、落败......这场攻守战里的每个人,不光要做好自己,还得赢得过敌人。

三方混战:两面夹击的万科 VS 融创的“意外”

得益于在 8 月下旬开始的 “全员营销+降价促销” ,恒大在今年 9、10 月接连创下 831 亿元、903 元亿的单月销售纪录,成功反超前 9 个月一直稳居第二的万科,一度将二者之间的差距拉大至 262 亿元。

但进入 11 月后,提前祭出大招的恒大已经略显疲态,当月的销售额只有 370.6 亿元,环比下降超过六成。同时,万科奋起直追单月完成了 545.4 亿元销售额,将二者之间的差距缩小到了 19.5 亿元。

习惯抢跑的恒大杠上发挥稳定的万科,不到最后一刻谁也不肯言败。

不过相比于恒大和万科之间的“追击问题”,万科与融创之间的际遇则颇具戏剧性。

2003 年,还处在顺驰时代的孙宏斌就曾 “公开叫板”,要超越万科做到行业第一。当时王石当场驳斥他 “睁眼说瞎话” ,顺便提醒他 “注意控制风险”。结果一年之后,顺驰走向灭亡,孙宏斌另起炉灶。

或许是当年跌落的记忆太过深刻,时隔 16 年终于圆梦的孙宏斌,在公众面前表现得相当平静,“挤掉万科只是个意外,融创与万科差距还很远,未来应该会继续呆在四、五位上”。

权益榜上的短暂超越似乎并没能让孙宏斌满意。从销售业绩来看,融创与万科之间还隔着超过 730 亿元的距离。要想追上这相当于融创一个半月销售业绩的距离,孙宏斌要做的比并购和买买买要多得多。

在这场三方混战之中,19.5 亿和 8.1 亿的微小差距,对于领先者来说是威胁,对落后者来说是机遇。每个人都想站在最后的领奖台上,没有人想要成为第四位上的旁观者。

海陆之争:进击的中海VS下沉的绿地

一直以来被绿地强压一头的中海,这一次终于打赢了翻身仗。

从 2019 年 6 月开始,在克而瑞研究中心统计的全口径排行榜上,中海就一直取代绿地占据了行业第六的位置,到 11 月,二者之间的差距稳定在了 35 亿元。

相比于规模称王的碧万恒,中海在业内的形象可言简单概括为“低调”、“强势”,尤其在土地市场一直坚持主要布局一二线的策略。截至 11 月底,中海已经耗资 928 亿元在全国范围内斩获 697 万平方米土地。尽管拿地金额在诸多房企中排名第 4 ,但拿地面积却只勉强排到第 26 位,楼面价高可见一斑。

土地市场上的优势背后,是中海常年保持在 40 %以下的负债率和强大的回款力,尽管规模一直徘徊在三千亿,但中海始终是行业公认的“利润王”。

不同于稳步进击的中海,绿地这些年过得有些风雨飘摇。

尽管近三年来都维持了 20 %左右的复合增长率,但是相比于同梯队房企动辄 40 %、70 %的增速来说,高喊“三年 5000 亿”目标的绿地似乎走上了下坡路,行业排名一路从第四跌落至如今的第七位。

先是 2018 年 3875 亿元的销售业绩未达预期;再是与中海的第六之争中遗憾失守,前三季度合同销售金额同比下降了 35.8 %;“泰山压顶”之下,绿地下半年还陷入了“强制员工购房”、“不当销售”等舆论风波。

业绩失速,身陷风波,绿地在财务方面的管控也引来了不少关注。根据 2019年中报和三季度报告,绿地的资产负债率已经连续第六年超过 88 %,上半年的净负债率同比上升 3.76 个百分点至达到了203.93 %的高位。

一边是稳步发展的扎实打法,另一边是历经风波后的负重前行,35 亿元的差距并不算大,但绿地追赶的道路仍然艰辛。

前十抢位:世茂的来势汹汹 VS 华润的岌岌可危

时隔三年,世茂终于重回行业前十。

自从 2015 年进入调整期,世茂就从房企销售排行榜前十的位置上掉了下去,一如其在调整关键词中提到的“蹲下”,搞起了“利润”、“回款”和“质量”。一方面狠抓回款和负债,另一方面调整新增土地投资导向,将 90 %以上的新增投资放在一二线城市。

修炼内功的成效终于在今年下半年传导到了业绩数据上。10 月时距离前十门槛还有 30 亿元的世茂,在 11 月杀了一个回马枪,2277.3 亿元的合同销售金额不仅完成了年初设定的销售目标,还反超华润 16 亿元,一鼓作气冲到了行业第九的位置。

同样是抢位前十,龙湖前 11 月 2227 亿元的合同销售金额也已经达成了年度目标,距离世茂只有 50 亿元的差距。

而夹在世茂与龙湖之间的华润置地,或许是 TOP10 房企中唯一一家至今还未公布前 11 月业绩的公司。但从克而瑞研究中心提供的数据来看,2019 年1-11 月,华润实现的全口径销售金额达到 2261 亿元,距离 2420 亿元的全年销售目标还有 160 亿的缺口。

相比于已经完成销售目标的世茂与龙湖来说,摆在华润面前的不止是前十抢位的问题,还有完成年度目标的压力。

站在行业前十的门槛上下回望,前 11 月合同销售金额接近 2500 亿元的新城稳居八位,排在后面的招商蛇口、旭辉、阳光城还在两千亿的门口苦苦挣扎。前十的席位之争注定要在世茂、华润、龙湖三家之间展开。

这三家同样徘徊在 2000 亿至 2500 亿规模之间的房企,彼此的距离都只有几十亿的差距。三选二的决定并不难做,关键还是看谁能跑得更快、跑得更远。

距离这场终极排位战的结束还有最后 18 天,几乎所有房企上上下下都已经停休,抓紧红线前的最后时间冲刺一把。

恒万融三家谁会是被剩下的那个?绿地还能追得上中海吗?世茂、华润和龙湖到底是哪两家留在了前十以内?

零点钟声未至,一切都不是终局。

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